泡沫？炒房？美国房价为何连涨六年？

根据全美最大的房地产数据软件公司和交易平台息网站Redfin在三月发布的报告，自2012年房地产市场触底以来，美国房价已经连涨六年，而且2月的同比涨幅创下四年来新高。在经历加息、税改和外贸政策的改变后，美国房地产市场的强劲势头仍然强劲。

▲Redfin曾在2017年末对全美房地产市场进行展望，预测低库存将使美房地产价格走高

去年年末，Redfin预测美国房地产价格在2018仍将持续走高。但是，在年初经历了税改、加息和外贸政策的改变后人们似乎对于Redfin的预测产生了怀疑。不过Redfin在上月发布的数据强势地证明了Redfin作为行业龙头的敏锐眼光。

数据显示，2018年二月美国房屋售价中值较2017年二月上涨8.8%至285,700美元，刷新自2014年3月以来的最大同比涨幅。同时，Redfin指出，受高需求和低库存之间的不平衡推动，全美房价已经连续72个月上涨。

▲2010年至2018年美国房屋售价中值

2018年2月，美国待售房屋为607,800套，与去年同期相比减少11.4%，表明住房供应连续29个月出现萎缩。在持续的经济增长、合理的购房需求和较低的库存水平等因素的综合作用下，上月房价大幅上涨。而随着按揭利率不断上调，并于2月达到近三年来的最高水平，买家纷纷加快他们抢购优质房源的脚步。

据Redfin统计，目前普通住宅平均仅需要53天便能找到买主，比2017年2月缩短了一个星期。除此之外，21.1%的房屋成交价高于要价，较去年同期的19.6%有所提升。在Redfin跟踪的73个住宅市场中，2月份的房价均有不同程度的上涨，并有六个市场取得两位数增长。其中，加州圣荷西的涨幅位列全美第一，房价中值同比飙升34.1%至118万美元。西雅图成为全美成交速度最快的市场，超过半数的住宅挂牌上市仅八天便签订合同，而去年同期的平均销售周期为12天。

从全国范围来看，房屋销量在很大程度上受供应短缺的限制。Redfin的报告显示，今年2月，全美房屋交易共计16万6100笔，与2017年同期数据相比略微上升0.4%。

▲由于供应短缺和对建筑材料关税的增加，现在的美国房产处于买到就是赚到的疯狂状态

长期以来，全球不动产投资最热门国家都是美国。2013年以来，美国房产市场强势复苏，如今的房屋新开工数量稳定在80万以上。但是，这仍然满足不了购房者的欲望。归根结底，真正让美国房地产价格持续走高的原因还是数量庞大的千禧一代的住房刚需以及其强劲的购买力。2017年美国房产增长2万亿，而在“千禧一代”引爆刚需的今天，下一个2万亿的增长也许就在眼前。